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Como selecionar la empresa de rehabilitación

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La acreditación técnica y profesional, junto a la solvencia económica y financiera, deben ser los puntos de partida en el proceso de selección.

Ese fundamental antes de seleccionar una empresa rehabilitadora:

La escritura de constitución de la empresa, desde su inicio, aparezca clara que su objeto  social es la actividad de construcción, reparación y conservación de edificios.En este sentido, nos aseguramos la real experiencia en rehabilitación ,desde la fundación de la empresa.Si se hubiese modificado el objeto de su actividad con posterioridad a su construcción, habría que recalcular  sus años de experiencia en el sector desde de la modificación, ampliación o sustitución de su actividad.

La empresa debe aportar la certificación acreditativa de estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditativas.Esta garantiza que cumple los requisitos de capacidad y calidad de prevención del riesgos laborables.Además , sería una empresa más fiable si estuviera inscrita en el Registro Oficial de Contratistas, ya que para estar inscrito ha tenido que acreditar su solvencia empresarial y su capacitación profesional, reuniendo los requisitos de capacidad  y de calidad precisos para participar en aquellas contrataciones relacionadas con su actividad de Rehabilitación de edificios.

La empresa debería tener un compromiso de precio con la comunidad de propietarios . Lo que garantizaría que la empresa no puede variar por su cuenta el presupuesto sin el consentimiento y la aprobación expresa de la Comunidad de propietarios, así como las calidades y especificaciones técnicas del presupuesto aprobado por los vecinos del edificio. Este presupuesto tiene siempre que incluir los gastos generales y el beneficio industrial necesarios para llevar a cabo la obra.

La documentación aportada por la empresa debe especificarse el organigrama de la obra a nivel técnico ( jefe de obra, encargado, operarios de producción y operarios de subcontratas.

Es importante que la empresa tenga al menos un arquitecto y un aparejador en su plantilla,  para garantizar su capacitación técnica.

La comunidad de propietarios debe exigir a la empresa ,que esté al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones con Hacienda y con la Seguridad Social, presentando los correspondientes certificados de solvencia. Estos certificados, deben exigirse  antes de la firma del contrato de ejecución de obra. Además tiene que explicarse el compromiso de ejecutar la obra en un plazo determinado, aceptándose penalizaciones económicos  si no se cumple el plazo acordado por causas imputables a la empresa.

Se debe exigir a la empresa ,que posea un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y perjuicios  que se puedan producir durante la obra. Es recomendable, que dicho seguro cubra Responsabilidad Civil Explotación, Responsabilidad Civil Patronal y Responsabilidad Civil Post-Trabajos con cobertura por siniestro de 1.000.000 euros. en vigor y a disposición en todo momento de la Comunidad de propietarios, que se puedan derivar por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de la ejecución de las obras.

Exigir a la empresa una garantía de la obra por escrito en contrato la ejecución de las obras.

La comunidad no debe pagar ni un euro a la firma del contrato con la empresa, los pagos se deben hacer desde el inicio de la obra, con el montaje del andamio o acopio de materiales. Existiría una excepción, que la ejecución de la obra suponga la fabricación especifica de productos, por ejemplo unas ventanas, miradores,…..

Parte de información recogida del periódico Deia

Perfil de las Personas con derecho a solicitar Actuaciones de Accesibilidad.Nueva Guía

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El comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) acaba de editar una guía informativa sobre las obras de accesibilidad universales comunidades de propietarios, teniendo en cuenta las últimas reformas legales acometidas en esta materia. Incluye ejemplos de formularios de escritos de utilidad para solicitar la realización de obras.

Están regidas por la Ley de Límites al Dominio sobre Inmuebles, para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad y por la Ley de Propiedad Horizontal.Este último texto legal ha sido modificado este año.

Según la legislación vigente, tienen derecho a solicitar actuaciones de accesibilidad como instalaciones de ascensores, rampas y diferentes dispositivos mecánicos las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Desde el año 2013 ,también pueden solicitar obras de accesibilidad ,cualquier persona propietaria del inmueble o siempre que las obras viniesen impuestas por las administraciones públicas.

Los gastos de estas reformas los cubrirán todos los vecinos del inmueble, siempre que el importe repercutido anualmente de las obras o actuaciones, descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gatos comunes.Cuando se superen las 12 mensualidades, la comunidad de propietarios someterá los ajustes a votación, y si se aprueba por mayoría, todos los propietarios estarán obligados a cumplir con su parte.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras, el hecho de que el resto de sus costes, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes sean los beneficiarios y lo hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso ,alcancen el 75% de ls mismas.

Ante el incumplimiento de alguna de estas normas, pueden acudir a la Justicia tanto la persona propietaria afectada ,como la comunidad de vecinos.

Nueva Ayudas para Suprimir Barreras

El Consistorio bilbaíno ha vuelto a poner en marcha la convocatoria de subvenciones para la supresión de barreras arquitectónicas en edificios de viviendas.

La cuantía de esta subvención aprobada por la Junta de Gobierno, es de 700.000 euros para instalar ascensores y otros elementos de mejora de la accesibilidad con el objetivo de eliminar barreras arquitectónicas en las viviendas.

Esta convocatoria tiene por objeto financiar una parte de la ejecución de las obras de supresión de barreras arquitectónicas que afecten a edificios de uso residencial, en sus elementos comunes situados en el interior del edificio, obstáculos exteriores (peldaños, escalones) de acceso inmediato al propio portal y para la instalación del ascensor.

Nuevo Certificado de Efiencia Energética

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El País Vasco está obligado  desde este año a cumplir con la normativa europea que establece la obligatoriedad de la certificación energética de los edificios.

En Marzo de este año 2019 entró en vigor en Euskadi el nuevo documento, el cual es obligatorio presentar a la hora de vender o alquilar un piso, y también los edificios de nueva construcción.

La calificación energética clasifica los edificios dentro de una serie de siete letras, donde la letra G corresponde al edificio menos eficiente y la letra A al edificio más eficiente según el consumo de energía y las emisiones de CO2, comparadas con un edificio base de similar tipología y localización.

El objetivo de esta certificación, es fomentar el ahorro y la eficiencia energética e impulsar el ahorro de energía.

En el ambito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco, tienen obligación de tener éste certificado:

Los edificios de nueva construcción.

Los edificios que sufran modificaciones, reformas o rehabilitaciones que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 y en los que se renueve más  del 25% del total de sus cerramientos, que se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada.

Los edificios existentes que se vayan a vender o comprar.

El certificado , tienen que tener a su vez los edificios existentes en los que una autoridad pública,ocupe una superficie  útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Los edificios sometidos a intervenciones que alteren su configuración arquitectónica original.

Edificios excluidos:

Los edificios protegidos  oficialmente ,por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular, valor arquitectónico o histórico.

Los destinados exclusivamente como lugares de culto y para  actividades religiosas.

Las construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

Edificios industriales de la defensa y agrícolas no residenciales.

Los destinados a talleres y procesos industriales.

Los que se compren para reformas importantes o demolición.

Con independencia de su superficie y de acuerdo con la definición de edifico (art. 1.3.h del Real Decreto 235/2013) resultan también excluidos aquello locales ,que de conformidad con el Real Decreto 314/2006 de 17 de Marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, tengan la condición de recinto no habitable.

Ayudas del Programa Renove

El nuevo Decreto 25/2019 de 26 de Febrero, de certificación de la eficiencia energética los edificios, además de introducir una regulación más exhaustiva del procedimiento de inscripción en el Registro, incluye a su vez novedades en cuanto a las infracciones que establece la ley.

Parte de información recogida del periódico Deia.

Ayudas y subvención para TDT y 2º dividendo en comunidades de vecinos

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Las ayudas tendrán forma de subvenciones y serán otorgadas por la entidad pública empresarial Red.es (www.red.es)de forma directa.Estas subvenciones se limitarán únicamente a cubrir los costes necesarios y realizados para la adaptación de la infraestructura común para la recepción de los canales disponibles anteriormente en la banda de frecuencia de 700Mhz.

Cuantía de las ayudas

Podrán recibir ayudas las edificaciones regidas en comunidad de propietarios y sujetas a régimen de propiedad horizontal que cuenten con sistemas de recepción afectados por el proceso de liberación del segundo dividendo digital y que se realicen entre el 1 de Junio de 2019 y el 30 de Septiembre de 2020..También podrán solicitas las comunidades de propietarios de un edificio o conjunto de edificios sujetas al régimen de propiedad horizontal establecido en el articulo 396 del código Civil, así como en los correlativo de la ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal.

Se han establecido diversos tipos y cuantías de ayudas que dependen de la instalación de cada comunidad o usuario y de los sistemas de recepción de televisión ya instaladas.Además se limita la subvención a una ayuda por comunidad de propietarios, aunque la solicitud podrá abarcar la financiación de las actuaciones subvencionarles en cada una de las cabeceras de recepción de televisión digital insatalada.

¿Quien debe pedir las ayudas?

La empresa instaladora entregará un boletín de instalación identificando el detalle de los trabajos realizados, incluyendo tanto la descripción del equipamiento previamente instalado con identificación del tipo de instalación y en su caso, el número de cabeceras que la configuren, como la actividad realizada, señalando el equipamiento adicional que se haya instalado y el número de múltiples digitales afectados por el segundo dividendo digital.La solicitud deberá ir acompañada de la factura correspondiente a la actuación, del boletín de instalación correspondiente a la adaptación realizada y de la copia del documento que acredite la titularidad a favor del beneficiario de la cuenta bancaria donde se realizará el abono de la subvención.

No se admitirán las solicitudes que se presenten más allá del día 30 de Septiembre de 2020, fecha en la que deberá hacerse finalizado la actuación subvencionaba en el edificio.

Ayudas y subvención para TDT en comunidades vecinos

Los costes ordinativos que se establecen como cuantía máxima de la subvención son los siguientes en función de la infraestructura afectada.

Infraestructura de recepción de televisión TDT que NO requiere de la instalación de equipamiento adicional,

-independientemente del numero de múltiples digitales 100 euros

Infraestructura de recepción de televisión TDT que SI requiere de la instalación de equipamiento adicional

-Para múltiples digital 150 euros

-Para dos múltiples digitales 250 euros

-Para tres múltiples digitales 350 euros

-Para cuatro múltiples 450 euros.

 

 

Parte de la información recogida de la web digital.

Responsabilidad contractual con los comuneros

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Si en una Comunidad de Propietarios, se aprueba una actuación, con presupuesto, y ello se traslada a unas derramas, que motivan la firma de compromisos con terceros, nace la obligación de todos los comuneros a cumplir con la forma y modo de pago de las derramas para que la Comunidad pueda cumplir con todo ello.

Si el propietario no está de acuerdo, debe impugnar el acuerdo, pero no puede atribuirse la libertad de poder decidir si paga o no la derrama, o si la paga entonces o en otro momento, o que tiene el poder de decidir si paga a resultas de cómo quede la obra y su finalización.

El acuerdo comunitario provoca una responsabilidad contractual con los comuneros, que deben cumplir en la forma acordada.En caso contrario nace una responsabilidad extracontractual, derivada de su incumplimiento contractual, que provoca e incumplimiento contractual por parte de la Comunidad de Propietarios y que le genera,como es lógico, un daño cuantificable económicamente.

Ese incumplimiento contractual no sólo se predica de las derramas aprobadas para una rehabilitación de fachada o de la cubierta.El compromiso contractual de la Comunidad de Propietarios también lo es frente al conserje, frente a la compañía de seguros, y frente a la empresa de mantenimiento del ascensor.Y este compromiso contractual se traslada a los propietarios en forma de pago de cuotas comunitarias ordinarias , aprobadas en junta ordinaria, en base a un presupuesto donde se han incluido gastos, y se han trasladado a cuotas mensuales o trimestrales.Si dichas Juntas ordinarias no se impugnan, esos presupuestos son ejecutivos y la Comunidad está legitimada para llegar a compromisos con los proveedores o personal laboral, por tanto, ese compromiso se traslada por responsabilidad contractual a los comuneros que deben cubrir las cuotas comunitarias, no a su elección, sino  en el momento y forma acordada en junta.

En caso contrario, la Comunidad debería acordar la reclamación, no solo de las cuotas comunitarias, sino también de los daños y perjuicios que ha podido tener la Comunidad por el pago tardío de las cotizaciones de la seguridad social, recargos, daños y perjuicios, y demás.

Quien responde de los gastos comunitarios cuando no coinciden propietario y titular registral?

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El titular registral debe ser siempre demandado.

El fundamento de derecho trascrito y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Abril aclaran las relaciones entre el apartado i del articulo 9 y el articulo 21.4 de la LPH en los siguientes terminos:

El obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario de la vivienda- apartado e del articulo 9.

-El anterior propietario responde solidariamente de las deudas del nuevo propietario cuando incumpla la obligación de comunicar la transmisión y siempre que la misma no sea conocida por los órganos de la comunidad de propietarios-apartado i del articulo 9.

El titular registral debe ser siempre demandado por el mero hecho de serlo, con independencia de que esté o no obligado solidariamente al pago de la deuda, y ello para permitir la ejecución judicial del crédito.Dicho de otra forma, no es necesario que el titular registral sea responsable solidario para poder ser demandado-apartado 4 del articulo 21

EL Gobierno Vasco ultima un plan millonario para la regeneración definitiva de Otxarkoaga

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El proyecto, a ejecutar en más de cinco años prevé renovar edificios, eliminar barreras y revitalizar el tejido comercial y socio laboral del barrio.

El Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo decidió crear un nuevo barrio y las obras arrancaron en el año 1961, debido quizás a la premura, la calidad de los materiales empleados o la ausencia de criterios de accesibilidad y eficiencia energética en el urbanismo de la época, las humedades y otros problemas se hicieron pronto tan notorios que en los años 80 el Gobierno Central se vio obligado a invertir 4.000 milonesde las antiguas pesetas en intentar repararlas.

Tres décadas después, los problemas se han acentuado aún más y el barrio soporta una severa decadencia urbanística y social a la que el ejecutivo vasco y el Ayuntamiento quieren dar una solución definitiva con un plan integral: no solo se rehabilitarán las fachadas bajo criterios sostenibles y se eliminarán las barreras arquitectónicas sino que, al mismo tiempo, se desarrollarán programas para revitalizar el comercio y mejorara la integración social de los residentes.

El Gobierno autónomo, además del diseño y redacción de los proyectos, cubrirá la mitad del presupuesto definitivo de la operación que obligará a ejecutarían varias fases que, probablemente, superen los cinco años.

La iniciativa está en ciernes, pero ultimados ya los acuerdos con el Ayuntamiento y el inicio de los estudios necesarios, el Gobierno vasco buscará el apoyo del Banco Europeo de Inversiones y calcula un coste total por vivienda de 20.000 euros

No se sabe sobre el número de inmuebles sobre los que se actuará porque, aunque  el ámbito es todo el polígono original 276 portales , aunque por ejemplo en 75 edificios ya cuentan con ascensores y tres bloques con 180 viviendas han renovado sus fachadas, lo que reducirá la intervención.En Bilbao el Ejecutivo financiará el 50% de un proyecto que podría costar 40 millones.

Parte del resto del dinero deberá ser abonado or los propios vecinos, que podrán acogerse a todas las ayudas públicas a su alcance.Además también apoyarán recursos la Diputación y el Ayuntamiento ya que en Otxarkoaga hay 1.200 viviendas municipales.

 

La reciente rehabilitación de un edificio de 4 portales y 48 pisos en la calle Txotena, en el que se han instalado ascensores y renovado las fachadas para reducir el un 67% el gasto de energía y otro 77% las emisiones de CO2,  es el modelo a seguir que se propone para todo el barrio, donde hay 112 inmuebles y 276 portales.

En este caso la actuación ha costado 1,4 millones de euros, de los que el Gobierno vasco sufragó 600.00.La propia institución local, dueña de 39 pisos, ha corrido con el 81,8% de la cantidad restante, de modo que los otros propietarios han abonado entre 10.000 y 17.000 euros, en función de las mejoras que han incluido en el interior de la vivienda.

Parte de la información publicada en El Correo por José Dominguez

Reforma de fachadas

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Cada vez más comunidades de propietarios deciden invertir en realizar obras en los edificios que mejoren la eficiencia energética de los mismos.

Actualmente existen 2 opciones principales de materiales a utilizar:

Sate: Sistemas de Aislamiento Térmico Exterior, probados en millones de metros cuadrados construidos en Europa, adaptables a cada necesidad de proyecto tanto en aislamiento como en acabados y que aportan estéticas de una variedad en texturas y colores infinita.No añaden peso a la fachada ya que el aislamiento es muy ligero, cierran filtraciones de aire no deseadas y por norma general, son más económicas que las fachadas ventiladas.

En cuanto al precio, varia según cada método y aunque una fachada ventilada es en torno a un 20% más cara, su calidad de acabado es superior y su coste de mantenimiento inferior.

Ventilada: es una piel que se pone en edificio sin tocar la fachada antigua.Se deja un espacio entre ambas por el que circula el aire y que actúa de aislante térmico.La existencia de juntas entre piezas de la fachada, evita los problemas  típicos de la dilatación, por lo que presentan un buen aspecto durante mucho tiempo.Se considera el sistema más eficaz para solucionar problemas con el aislamiento del edificio, eliminando los puentes térmicos ,así como los problemas de condensación y humedades.Por otro lado, mejora la estética del edificio ya que utilizan materiales altas calidades y se ocultan cableados, conductos de agua, gas, etc….

En verano esta piel exterior, se calienta creando un efecto chimenea desalojando el aire caliente  y renovando lo por uno más frío.En invierno, el aire en  la cámara se calienta pero no lo suficiente como para crear el mismo efecto y se conserva mejor el calor

Tiene un mantenimiento mínimo, al ser un sistema placa por placa esto posibilita las reparaciones sin necesidad de picar muro.

Ambos sistemas revalorizan económicamente el inmueble, mucho más que la simple restitución de la fachada.

Los sistemas reducen el riego de condensaciones.

Ofrecen un ahorro energético de entre 40 y un 45%

Accesibilidad

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Las leyes exigen que se eliminen las barreras arquitectónicas en los bienes y servicios privados antes de Diciembre.

La instalación de  un ascensor es siempre posible, podrá haber una mayor o menor dificultad lo que determinará el coste, pero poderse hacerse se puede siempre.

El tamaño mínimo para que pueda considerarse accesible en el País Vasco es de 1.100 mm x 1.400 mm, para 8 personas, siendo muy pocas las comunidades que pueden lograrlas, sobre todo en edificios antiguos.Para estos casos la normativa, nos dice que se acerque lo más posible e incluso en muchos ayuntamientos, han permitido la ocupación de la vía pública para poder lograr la accesibilidad.La colocación en estos casos se puede realizar por la fachada del edificio, pero también a través del patio o tirando parte de la totalidad de la escalera.