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Reforma de fachadas

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Cada vez más comunidades de propietarios deciden invertir en realizar obras en los edificios que mejoren la eficiencia energética de los mismos.

Actualmente existen 2 opciones principales de materiales a utilizar:

Sate: Sistemas de Aislamiento Térmico Exterior, probados en millones de metros cuadrados construidos en Europa, adaptables a cada necesidad de proyecto tanto en aislamiento como en acabados y que aportan estéticas de una variedad en texturas y colores infinita.No añaden peso a la fachada ya que el aislamiento es muy ligero, cierran filtraciones de aire no deseadas y por norma general, son más económicas que las fachadas ventiladas.

En cuanto al precio, varia según cada método y aunque una fachada ventilada es en torno a un 20% más cara, su calidad de acabado es superior y su coste de mantenimiento inferior.

Ventilada: es una piel que se pone en edificio sin tocar la fachada antigua.Se deja un espacio entre ambas por el que circula el aire y que actúa de aislante térmico.La existencia de juntas entre piezas de la fachada, evita los problemas  típicos de la dilatación, por lo que presentan un buen aspecto durante mucho tiempo.Se considera el sistema más eficaz para solucionar problemas con el aislamiento del edificio, eliminando los puentes térmicos ,así como los problemas de condensación y humedades.Por otro lado, mejora la estética del edificio ya que utilizan materiales altas calidades y se ocultan cableados, conductos de agua, gas, etc….

En verano esta piel exterior, se calienta creando un efecto chimenea desalojando el aire caliente  y renovando lo por uno más frío.En invierno, el aire en  la cámara se calienta pero no lo suficiente como para crear el mismo efecto y se conserva mejor el calor

Tiene un mantenimiento mínimo, al ser un sistema placa por placa esto posibilita las reparaciones sin necesidad de picar muro.

Ambos sistemas revalorizan económicamente el inmueble, mucho más que la simple restitución de la fachada.

Los sistemas reducen el riego de condensaciones.

Ofrecen un ahorro energético de entre 40 y un 45%

Accesibilidad

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Las leyes exigen que se eliminen las barreras arquitectónicas en los bienes y servicios privados antes de Diciembre.

La instalación de  un ascensor es siempre posible, podrá haber una mayor o menor dificultad lo que determinará el coste, pero poderse hacerse se puede siempre.

El tamaño mínimo para que pueda considerarse accesible en el País Vasco es de 1.100 mm x 1.400 mm, para 8 personas, siendo muy pocas las comunidades que pueden lograrlas, sobre todo en edificios antiguos.Para estos casos la normativa, nos dice que se acerque lo más posible e incluso en muchos ayuntamientos, han permitido la ocupación de la vía pública para poder lograr la accesibilidad.La colocación en estos casos se puede realizar por la fachada del edificio, pero también a través del patio o tirando parte de la totalidad de la escalera.

 

 

Rehabilitación de fachada: como tener la garantía de que es la correcta

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A la hora de plantear una gran obra en la comunidad de vecinos, como es la rehabilitación de fachada, antes nos debemos preguntar, que necesita el edificio?. como se van a resolver esas necesidades? y cuanto te va a costar?.Debemos tener muy claro el diagnóstico de lo que ocurre a cada inmueble, por eso es recomendable que acuda un técnico al edificio con titulación de Arquitecto técnico, con experiencia en rehabilitación y con amplios conocimientos en patologías de los inmuebles.De esta experiencia y de los conocimientos dependerá el resultado final de la obra.Es muy importante que la empresa rehabilitadora tenga un departamento  técnico con técnicos titulados expertos en rehabilitación, bien sean aparejadores o arquitectos.

Es muy importante comunicarse y escuchar a los vecinos del edificio.De esa primera conversación con sus representantes, presidente y administrador de fincas, se sabrán los problemas que tienen, humedades, desprendimientos. filtraciones, etc….Después, se hablará con los vecinos que presenten patologías en sus viviendas para verificar su posible origen, inspeccionado tanto el interior como la envolvente.Tras la toma de datos inicial, se procede a una detallada inspección de la envolvente de la fachada y la cubierta, sacando un amplio reportaje fotográfico de todos los elementos y deben ser individualizados a cada actuación.

El presupuesto se detallará,todas las unidades de obra necesarias, los precios unitarios y las mediciones que le correspondan.El presupuesto debe quedar fijado desde el principio y jamás debería variar sin el consentimiento expreso de la comunidad.

¿Cuánto me va a costar?

Los expertos de rehabilitación pueden gestionar las subvenciones que pueden corresponder.

La financiación preferente y las subvenciones a fondo perdido que se pueden conseguir para la obra , pueden aminorar la inversión de la obra para cada propietario y flexibilizar su pago mensualmente, de manera que sea más asequible para el presupuesto de los vecinos.Para ello ,se gestionan las ayudas en vigor del IDAE, si existiera una nueva convocatoria de los ayuntamientos, del Gobierno vasco a la comunidad y a cada uno de los propietarios, que darían derecho a la degradación fiscal de la obra, a una ayuda a fondo perdido a la comunidad de propietarios, estimada en unos 2000 euros y a las ayudas y créditos individuales en condiciones preferentes a los propietarios que por sus ingresos de la unidad familiar tengan derecho a su recepción.Por último , en su caso ofrecen un periodo de garantía en las obras de Rehabilitación Integral de Aislamiento SATE o Fachada Ventilada o Cubiertas Integrales del Edificio por un plazo de 10 años.

Información recogida comunidades de propietarios

 

 

El TS obliga a la colegiación de todos los administradores de fincas

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Unicamente aquellos profesionales colegiados tendrán el derecho a ser reconocidos como tales.

La sentencia del Tribunal Supremo, indica que la única entidad perteneciente al sector que tiene derecho a contar con profesionales denominados de esta manera, es el propio Colegio de Administradores de Fincas.El Tribunal supremo viene a declarar no válida la marca relativa a “administradores de fincas” como asociación si no pertenece al Colegio Profesional de Administradores de Fincas,  ya que crea confusión en el mercado, que es lo que se trata de proteger con el registro de  las marcas.Tras la sentencia, puede abrirse la puerta a exigir responsabilidades a quien permite la contratación por una Junta de Propietarios de quien ha presentado una propuesta como administrador de fincas y se anuncia como tal sin estar colegiado.

La colegiación, pretende garantizar toda una serie de ventajas que a la postre están pensadas para favorecer al ciudadano que acude a uno de estos profesionales.

La calidad de los arrendamientos de servicios con profesionales de calidad y cualificados solo se garantiza si se contrata con quien pertenece a un Colegio Profesional.

Esta profesión, se ha especializado mucho haciéndose cada vez más compleja.Hoy en día resulta muy difícil gestionar una comunidad de propietarios sin la ayuda de un profesional.La aplicación de las leyes que les convienen requiere, de una gran especialización.Y esta solo pueden garantizarla plenamente quienes están colegiados.Los colegiados , han trabajado en asuntos como habitabilidad, eficiencia energética, seguridad. movilidad y accesibilidad de aquellos inmuebles en los que trabajan habitualmente.

El Colegio ha ayudado en los últimos en la colaboración con las instituciones públicas, como Gobierno Vasco, ayuntamientos, etc.. y  la participación en foros del sector es constante.Los profesionales de la administración de fincas son los principales responsables de la instalación de nada menos que 24.000 ascensores en las comunidades de propietarios , logrando de esta manera que las personas con discapacidad puedan ver notablemente mejorada su calidad de vida.

Un 79,8 % de los ciudadanos considera que la profesión de Administrador de Fincas debe incluirse entre aquellas para las que es obligatorio esta colegiado y para un 82,3 % resulta una garantía que dichos profesionales, se encuentren colegiados.

 

Entrevista realizada a Luis Prado.

Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia

Los seguros de comunidad, antiguos y caros

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En un porcentaje muy alto , los seguros de edificios que tienen contratos las comunidades de propietarios son muy antiguos, cuentan con primas altas y sus coberturas son escasas, por lo que se aconseja a los responsables de las comunidades de vecinos, asesorarse por un corredor de seguros,  para actualizar sus pólizas y coberturas.En los últimos años , han aparecido nuevas coberturas que resultan fundamentales a la hora de contratar, como  son:

Atasco y  desatasco de conducciones de agua comunitarias , filtraciones, heladas, exceso de consumo de agua derivado de un siniestro o hundimiento del terreno por obras ajenas al inmueble.También los seguros a responsabilidad civil de la junta rectora de la comunidad y todas las garantías que facilitan , un valor añadido mediante la presentación de servicios como control de plagas, pequeñas reparaciones, limpieza de grafitos, facturación técnica de la edificación de carácter obligatorio.

La siniestrabilidad de los edificios es alta, habiendo incidentes diarios, pero no siempre las pólizas que tienen contratadas las comunidades de vecinos,  cubren las necesidades reales en caso de siniestro

Más de la mitad de vecinos,  no sabe si su comunidad dispone de un a póliza multirriesgo y aquellas que lo afirman conocerlo, desconocen totalmente las coberturas, habiendo un pequeño porcentaje de comunidades que no cuentan con ningún tipo de seguro.

Algunos de los  incidentes más frecuentes y que generan mayor coste para las compañías aseguradoras son:

Los daños y responsabilidad civil causados por el agua canalizada del edificio, los relacionados con fenómenos atmosféricos y la rotura de cristales.

Parte de información recogida del periódico Deia

El Mantenimiento de Ascensores

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El mantenimiento de toda la instalación deberes manual.

Las revisiones de los ascensores instalados en viviendas unifamiliares y en los elevadores con una velocidad a 0,15 metros por segundo deben  realizarse cada 4 meses en Euskadi.En el reto cada mes.

Las empresas de mantenimiento deben llevar al día el llamado “libro del ascensor” una especie de diario donde se anota cada uno de los defectos detectados.El Decreto 5/2014 del Departamento de Desarrollo Económico y Combatividad del Gobierno Vasco establece de manera rigurosa el procedimiento para que los elevadores estén a punto y para la realización de las inspecciones periódicas.

Durante el examen de la instalación se comprueban, en primer lugar, el estado de las puertas de acceso al hueco y sus cerraduras.Se revisan las posibles holguras, deformaciones,oxidaciones y las mirillas o señales luminosas de presencia, así como los pulsadores que hay en cada piso.Después hay que repasar el estado de conservación del receptáculo donde viaja el usuario.Se evaluar el alumbrado, los rótulos y placas, la botonera, la telealarma y la parada de emergencia.También los guardapiés y los espejos.se limpia el techo y se comprueba el llamado sistema de paracaídas, que frena el elevador para evitar su caída libre.

En el hueco del ascensor,el sevicio técnico debe vigilar la tensión de los cable, los amortiguadores, los fines de carrera, dispositivos eléctricos, neumáticos y mecanismos situados en el fosos y el estado general de las paredes.En el cuarto de máquinas hay que estudiare acceso, iluminación, freno, la temperatura y la ventilación.Pueden detectarse posibles fugas de aceite e incluso ruidos anormales en el motor, que habría que solventar sin demora.En los ascensores sin cuarto de máquinas se repasan las zonas de trabajo en el techo, en el foso y fuera del hueco.Los defectos graves deben corregirse antes de 6 meses desde el día de inspección.De lo contrario se abre un expediente sancionador.

 

Información recogida del el periódico el Correo

 

Mantenimiento del ascensor.Contribución de gastos.

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La ley de Propiedad Horizontal ,como regla general, en sentencia de  de Diciembre de 2008, establece la obligación que tienen todos los propietarios de pagar  la instalación de ascensor, independientemente de la ubicación del piso o local dentro del edificio.

La ley de Propiedad Horizontal, en su articulo 9.1 e se dice que es obligación el propietario contribuir, conforme a su coeficiente de su participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,sus servicios…..La no utilización de un servicio ,no exime del cumplimiento de esta obligación.Por lo tanto al decir “lo especialmente establecido”, pueden establecerse como exenciones de pago a favor de determinados propietarios.Es por ello, que es habitual que el Titulo Constitutivo, los Estatutos de la comunidad o un acuerdo adoptado por unanimidad al respecto ,contengan normas relativas a esta cuestión, de forma que eximan a los propietarios de los locales y pisos bajos, de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento ordinario del ascensor, al no hacer uso de dicho servicio, en todo caso debe aprobarse en junta.

Además del mantenimiento periódico que requiere un ascensor, es obligatorio someter a los ascensores a inspecciones técnicas reglamentarias, que serán efectuadas por Organismos de Control Autorizados.Así., para instalaciones de ascensores en edificios de más de 20 viviendas con más de cuatro plantas servidas, la inspección se realizará cada cuatro años.Para el resto de edificios de viviendas cada seis años.

Los gastos derivados  de las obras exigidas por Industria, para adecuar el ascensor a la inspección técnica reglamentaria ,exceden de la mera conservación o mantenimiento ,al ser obras obligatorias para su funcionamiento, pues afectan al conjunto del edificio y benefician a todos los propietarios, incluidos los locales y pisos bajos.Por tanto, deben ser atendidas como  obras de reposición, sustitución o renovación de carácter extraordinario.Para que un propietario no contribuya a los gastos de la inspección deberá estar expresamente exento de los gastos, siendo insuficiente que se le exima del mantenimiento ordinario del servicio.

Igualmente de importantes son los cuidados técnicos del ascensor realizados por profesionales autorizados, que los cuidados básicos por parte de los usuarios, como por ejemplo: no arrojar papeles ni otros restos entre la cabina y la pared del hueco, limpiar la cabina en eso de carga de objetos, no sobrepasar la carga máxima autorizada, comunicar al presidente las averías que impida el uso de la instalación……..

Lo que hay que saber del nuevo IBI

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Los cambios la normativa foral de Bizkaia dejan en manos de los municipios los aspectos más conflictivo.

La actualización de los valores castratales de los inmuebles tras cuatro décadas sin cambios traerá subidas de impuestos pero no para todos.

El castastrazo es un fenómeno que ocurre cuando e actualiza el valor de  los inmuebles en el censo.

¿Que es y para que sirve el catastro?

El catastro, es el censo donde la Diputación tiene inventariadas todas las propiedades que existen en Bizkaia, con sus características.Entre ellas, el precio.Es importante porque ese valor se utiliza como base para calcular el importe de ciertos impuestos:el de bienes inmuebles IBI y la plusvalía que cobra el Ayuntamiento de turno ,cuando se realiza alguna transacción.El pago en el IRPF en Bizkaia no tributa en renta.

El valor catastral era utilizado para los impuestos como sucesiones donaciones o patrimonio. En Bizkaia, se ha optado por crear una figura más fiable, el valor mínimo atribuible (VMA), que se modifica cada año en función de la evolución del mercado.

¿Por que no se ha actualizado en cuatro décadas?

Por falta de conseso político.Cuanto más tiempo pasa, más se teme el coste en votos de un catastral.Hasta que la situación es insostenible, como ocurre ahora.En estos momentos no es infrecuente que existan inmuebles en Bizkaia cuyo valor catastral es treinta veces inferir a su valor de mercado.Lo deseable sería que no hubiera grandes diferencias entre el valor catastral, el valormínimo atribuible y valor de mercado.Tras la crisis del ladrillo, el valor mínimo atribuible es superior al precio de la compraventa.

¿Cual es ahora el plan?

Las Juntas Generales de Bizkaia aprobaron el miércoles, las normas forales del impuesto de Bienes sobre Inmuebles (IBI) y del Catastro Inmobiliario.Una de las principales novedades, es actualizar el valor del medio millón de propiedad inmobiliarias del territorio.En algunos casos, la subida será bastante superior y en otros incluso puede bajar.Cada caso será diferente ,en función de la zona de la que se trate(muchas se habrán revalorizado, )el precio del suelo y factores correctores( si tiene ascensor, si es interior., exterior, altura….)

¿Todo va a provocar una subida del IBI?

Si la referencia para el calculo del IBI es el valor castatral y este sube, lo lógico sería pensar que sí.La norma foral modifica a la baja los porcentajes que pueden aplicar los Ayuntamientos (,el IBI es de gestión municipal) hasta ahora la carga impositiva fluctúa entre el 0,4 % y el 3% del velo catastral.

Si un Ayuntamiento aplica ahora el tipo máximo del 3% y pasa a aplicar el 0,6 % a un valor catastral que cuadriplica su valor, recaudará menos.Es decir, pesa más a bajada del tipo que la subida de la base imponible.Pero todo apunta a esto no será demasiado probable.Y también debe considerarse ,que muchos inmuebles multiplicarán su valor por más de cuatro.Así que todo dependerá de la voluntad de los Ayuntamientos.,

¿Que van a hacer los Ayuntamientos vizcaínos?

El desplome de los ingresos que generaba la construcción, ha dejado las arcas municipales bastante maltrechas durante los últimos años, de modo que puede haber tentaciones de mejorar sus ingresos, por la vía del IBI aprovechando la conjetura y endosando la responsabilidad del asunto a la actualización catastral.

Lo que si es previsible es que vean aumentar su contribución ,los vecinos que residen en zonas que se han revalorizado durante los últimos años.La Diputación asegura, que las normas no tienen un afán recaudatorio, sino adecuar el catastro a la realidad.

 

¿Que pasa con las viviendas que están vacías?

La norma foral identifica un piso sin uso, aquel en el que no hay nadie empadronadoPuede darse el caso, de que esa vivienda esté alquilada y el inquilino no quiera empadronarse.Así que les tocará los Ayuntamientos regular mediante ordenanzas municipales ,ese asunto.Los consistorios ,serán quienes definan como determinar qué viviendas son de veraneo ,de fin de semana,de uso intermitente,….

¿Que hacer ahora?

Solo esperar.La Diputación comunicará a los propietarios, la nueva valoración en catastro de los inmuebles dentro de unos meses.Una opción interesante, es consultar este precio en el catastro y luego compararlo con el nuevo valor catastral que, junto con la normativa del IBI, entrará en vigor l próximo 1 de Enero.

Información recogida del diario El Correo.