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Responsabilidad contractual con los comuneros

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Si en una Comunidad de Propietarios, se aprueba una actuación, con presupuesto, y ello se traslada a unas derramas, que motivan la firma de compromisos con terceros, nace la obligación de todos los comuneros a cumplir con la forma y modo de pago de las derramas para que la Comunidad pueda cumplir con todo ello.

Si el propietario no está de acuerdo, debe impugnar el acuerdo, pero no puede atribuirse la libertad de poder decidir si paga o no la derrama, o si la paga entonces o en otro momento, o que tiene el poder de decidir si paga a resultas de cómo quede la obra y su finalización.

El acuerdo comunitario provoca una responsabilidad contractual con los comuneros, que deben cumplir en la forma acordada.En caso contrario nace una responsabilidad extracontractual, derivada de su incumplimiento contractual, que provoca e incumplimiento contractual por parte de la Comunidad de Propietarios y que le genera,como es lógico, un daño cuantificable económicamente.

Ese incumplimiento contractual no sólo se predica de las derramas aprobadas para una rehabilitación de fachada o de la cubierta.El compromiso contractual de la Comunidad de Propietarios también lo es frente al conserje, frente a la compañía de seguros, y frente a la empresa de mantenimiento del ascensor.Y este compromiso contractual se traslada a los propietarios en forma de pago de cuotas comunitarias ordinarias , aprobadas en junta ordinaria, en base a un presupuesto donde se han incluido gastos, y se han trasladado a cuotas mensuales o trimestrales.Si dichas Juntas ordinarias no se impugnan, esos presupuestos son ejecutivos y la Comunidad está legitimada para llegar a compromisos con los proveedores o personal laboral, por tanto, ese compromiso se traslada por responsabilidad contractual a los comuneros que deben cubrir las cuotas comunitarias, no a su elección, sino  en el momento y forma acordada en junta.

En caso contrario, la Comunidad debería acordar la reclamación, no solo de las cuotas comunitarias, sino también de los daños y perjuicios que ha podido tener la Comunidad por el pago tardío de las cotizaciones de la seguridad social, recargos, daños y perjuicios, y demás.

Quien responde de los gastos comunitarios cuando no coinciden propietario y titular registral?

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El titular registral debe ser siempre demandado.

El fundamento de derecho trascrito y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Abril aclaran las relaciones entre el apartado i del articulo 9 y el articulo 21.4 de la LPH en los siguientes terminos:

El obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario de la vivienda- apartado e del articulo 9.

-El anterior propietario responde solidariamente de las deudas del nuevo propietario cuando incumpla la obligación de comunicar la transmisión y siempre que la misma no sea conocida por los órganos de la comunidad de propietarios-apartado i del articulo 9.

El titular registral debe ser siempre demandado por el mero hecho de serlo, con independencia de que esté o no obligado solidariamente al pago de la deuda, y ello para permitir la ejecución judicial del crédito.Dicho de otra forma, no es necesario que el titular registral sea responsable solidario para poder ser demandado-apartado 4 del articulo 21

EL Gobierno Vasco ultima un plan millonario para la regeneración definitiva de Otxarkoaga

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El proyecto, a ejecutar en más de cinco años prevé renovar edificios, eliminar barreras y revitalizar el tejido comercial y socio laboral del barrio.

El Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo decidió crear un nuevo barrio y las obras arrancaron en el año 1961, debido quizás a la premura, la calidad de los materiales empleados o la ausencia de criterios de accesibilidad y eficiencia energética en el urbanismo de la época, las humedades y otros problemas se hicieron pronto tan notorios que en los años 80 el Gobierno Central se vio obligado a invertir 4.000 milonesde las antiguas pesetas en intentar repararlas.

Tres décadas después, los problemas se han acentuado aún más y el barrio soporta una severa decadencia urbanística y social a la que el ejecutivo vasco y el Ayuntamiento quieren dar una solución definitiva con un plan integral: no solo se rehabilitarán las fachadas bajo criterios sostenibles y se eliminarán las barreras arquitectónicas sino que, al mismo tiempo, se desarrollarán programas para revitalizar el comercio y mejorara la integración social de los residentes.

El Gobierno autónomo, además del diseño y redacción de los proyectos, cubrirá la mitad del presupuesto definitivo de la operación que obligará a ejecutarían varias fases que, probablemente, superen los cinco años.

La iniciativa está en ciernes, pero ultimados ya los acuerdos con el Ayuntamiento y el inicio de los estudios necesarios, el Gobierno vasco buscará el apoyo del Banco Europeo de Inversiones y calcula un coste total por vivienda de 20.000 euros

No se sabe sobre el número de inmuebles sobre los que se actuará porque, aunque  el ámbito es todo el polígono original 276 portales , aunque por ejemplo en 75 edificios ya cuentan con ascensores y tres bloques con 180 viviendas han renovado sus fachadas, lo que reducirá la intervención.En Bilbao el Ejecutivo financiará el 50% de un proyecto que podría costar 40 millones.

Parte del resto del dinero deberá ser abonado or los propios vecinos, que podrán acogerse a todas las ayudas públicas a su alcance.Además también apoyarán recursos la Diputación y el Ayuntamiento ya que en Otxarkoaga hay 1.200 viviendas municipales.

 

La reciente rehabilitación de un edificio de 4 portales y 48 pisos en la calle Txotena, en el que se han instalado ascensores y renovado las fachadas para reducir el un 67% el gasto de energía y otro 77% las emisiones de CO2,  es el modelo a seguir que se propone para todo el barrio, donde hay 112 inmuebles y 276 portales.

En este caso la actuación ha costado 1,4 millones de euros, de los que el Gobierno vasco sufragó 600.00.La propia institución local, dueña de 39 pisos, ha corrido con el 81,8% de la cantidad restante, de modo que los otros propietarios han abonado entre 10.000 y 17.000 euros, en función de las mejoras que han incluido en el interior de la vivienda.

Parte de la información publicada en El Correo por José Dominguez

Reforma de fachadas

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Cada vez más comunidades de propietarios deciden invertir en realizar obras en los edificios que mejoren la eficiencia energética de los mismos.

Actualmente existen 2 opciones principales de materiales a utilizar:

Sate: Sistemas de Aislamiento Térmico Exterior, probados en millones de metros cuadrados construidos en Europa, adaptables a cada necesidad de proyecto tanto en aislamiento como en acabados y que aportan estéticas de una variedad en texturas y colores infinita.No añaden peso a la fachada ya que el aislamiento es muy ligero, cierran filtraciones de aire no deseadas y por norma general, son más económicas que las fachadas ventiladas.

En cuanto al precio, varia según cada método y aunque una fachada ventilada es en torno a un 20% más cara, su calidad de acabado es superior y su coste de mantenimiento inferior.

Ventilada: es una piel que se pone en edificio sin tocar la fachada antigua.Se deja un espacio entre ambas por el que circula el aire y que actúa de aislante térmico.La existencia de juntas entre piezas de la fachada, evita los problemas  típicos de la dilatación, por lo que presentan un buen aspecto durante mucho tiempo.Se considera el sistema más eficaz para solucionar problemas con el aislamiento del edificio, eliminando los puentes térmicos ,así como los problemas de condensación y humedades.Por otro lado, mejora la estética del edificio ya que utilizan materiales altas calidades y se ocultan cableados, conductos de agua, gas, etc….

En verano esta piel exterior, se calienta creando un efecto chimenea desalojando el aire caliente  y renovando lo por uno más frío.En invierno, el aire en  la cámara se calienta pero no lo suficiente como para crear el mismo efecto y se conserva mejor el calor

Tiene un mantenimiento mínimo, al ser un sistema placa por placa esto posibilita las reparaciones sin necesidad de picar muro.

Ambos sistemas revalorizan económicamente el inmueble, mucho más que la simple restitución de la fachada.

Los sistemas reducen el riego de condensaciones.

Ofrecen un ahorro energético de entre 40 y un 45%

Accesibilidad

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Las leyes exigen que se eliminen las barreras arquitectónicas en los bienes y servicios privados antes de Diciembre.

La instalación de  un ascensor es siempre posible, podrá haber una mayor o menor dificultad lo que determinará el coste, pero poderse hacerse se puede siempre.

El tamaño mínimo para que pueda considerarse accesible en el País Vasco es de 1.100 mm x 1.400 mm, para 8 personas, siendo muy pocas las comunidades que pueden lograrlas, sobre todo en edificios antiguos.Para estos casos la normativa, nos dice que se acerque lo más posible e incluso en muchos ayuntamientos, han permitido la ocupación de la vía pública para poder lograr la accesibilidad.La colocación en estos casos se puede realizar por la fachada del edificio, pero también a través del patio o tirando parte de la totalidad de la escalera.

 

 

Rehabilitación de fachada: como tener la garantía de que es la correcta

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A la hora de plantear una gran obra en la comunidad de vecinos, como es la rehabilitación de fachada, antes nos debemos preguntar, que necesita el edificio?. como se van a resolver esas necesidades? y cuanto te va a costar?.Debemos tener muy claro el diagnóstico de lo que ocurre a cada inmueble, por eso es recomendable que acuda un técnico al edificio con titulación de Arquitecto técnico, con experiencia en rehabilitación y con amplios conocimientos en patologías de los inmuebles.De esta experiencia y de los conocimientos dependerá el resultado final de la obra.Es muy importante que la empresa rehabilitadora tenga un departamento  técnico con técnicos titulados expertos en rehabilitación, bien sean aparejadores o arquitectos.

Es muy importante comunicarse y escuchar a los vecinos del edificio.De esa primera conversación con sus representantes, presidente y administrador de fincas, se sabrán los problemas que tienen, humedades, desprendimientos. filtraciones, etc….Después, se hablará con los vecinos que presenten patologías en sus viviendas para verificar su posible origen, inspeccionado tanto el interior como la envolvente.Tras la toma de datos inicial, se procede a una detallada inspección de la envolvente de la fachada y la cubierta, sacando un amplio reportaje fotográfico de todos los elementos y deben ser individualizados a cada actuación.

El presupuesto se detallará,todas las unidades de obra necesarias, los precios unitarios y las mediciones que le correspondan.El presupuesto debe quedar fijado desde el principio y jamás debería variar sin el consentimiento expreso de la comunidad.

¿Cuánto me va a costar?

Los expertos de rehabilitación pueden gestionar las subvenciones que pueden corresponder.

La financiación preferente y las subvenciones a fondo perdido que se pueden conseguir para la obra , pueden aminorar la inversión de la obra para cada propietario y flexibilizar su pago mensualmente, de manera que sea más asequible para el presupuesto de los vecinos.Para ello ,se gestionan las ayudas en vigor del IDAE, si existiera una nueva convocatoria de los ayuntamientos, del Gobierno vasco a la comunidad y a cada uno de los propietarios, que darían derecho a la degradación fiscal de la obra, a una ayuda a fondo perdido a la comunidad de propietarios, estimada en unos 2000 euros y a las ayudas y créditos individuales en condiciones preferentes a los propietarios que por sus ingresos de la unidad familiar tengan derecho a su recepción.Por último , en su caso ofrecen un periodo de garantía en las obras de Rehabilitación Integral de Aislamiento SATE o Fachada Ventilada o Cubiertas Integrales del Edificio por un plazo de 10 años.

Información recogida comunidades de propietarios

 

 

El TS obliga a la colegiación de todos los administradores de fincas

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Unicamente aquellos profesionales colegiados tendrán el derecho a ser reconocidos como tales.

La sentencia del Tribunal Supremo, indica que la única entidad perteneciente al sector que tiene derecho a contar con profesionales denominados de esta manera, es el propio Colegio de Administradores de Fincas.El Tribunal supremo viene a declarar no válida la marca relativa a “administradores de fincas” como asociación si no pertenece al Colegio Profesional de Administradores de Fincas,  ya que crea confusión en el mercado, que es lo que se trata de proteger con el registro de  las marcas.Tras la sentencia, puede abrirse la puerta a exigir responsabilidades a quien permite la contratación por una Junta de Propietarios de quien ha presentado una propuesta como administrador de fincas y se anuncia como tal sin estar colegiado.

La colegiación, pretende garantizar toda una serie de ventajas que a la postre están pensadas para favorecer al ciudadano que acude a uno de estos profesionales.

La calidad de los arrendamientos de servicios con profesionales de calidad y cualificados solo se garantiza si se contrata con quien pertenece a un Colegio Profesional.

Esta profesión, se ha especializado mucho haciéndose cada vez más compleja.Hoy en día resulta muy difícil gestionar una comunidad de propietarios sin la ayuda de un profesional.La aplicación de las leyes que les convienen requiere, de una gran especialización.Y esta solo pueden garantizarla plenamente quienes están colegiados.Los colegiados , han trabajado en asuntos como habitabilidad, eficiencia energética, seguridad. movilidad y accesibilidad de aquellos inmuebles en los que trabajan habitualmente.

El Colegio ha ayudado en los últimos en la colaboración con las instituciones públicas, como Gobierno Vasco, ayuntamientos, etc.. y  la participación en foros del sector es constante.Los profesionales de la administración de fincas son los principales responsables de la instalación de nada menos que 24.000 ascensores en las comunidades de propietarios , logrando de esta manera que las personas con discapacidad puedan ver notablemente mejorada su calidad de vida.

Un 79,8 % de los ciudadanos considera que la profesión de Administrador de Fincas debe incluirse entre aquellas para las que es obligatorio esta colegiado y para un 82,3 % resulta una garantía que dichos profesionales, se encuentren colegiados.

 

Entrevista realizada a Luis Prado.

Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia

Los seguros de comunidad, antiguos y caros

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En un porcentaje muy alto , los seguros de edificios que tienen contratos las comunidades de propietarios son muy antiguos, cuentan con primas altas y sus coberturas son escasas, por lo que se aconseja a los responsables de las comunidades de vecinos, asesorarse por un corredor de seguros,  para actualizar sus pólizas y coberturas.En los últimos años , han aparecido nuevas coberturas que resultan fundamentales a la hora de contratar, como  son:

Atasco y  desatasco de conducciones de agua comunitarias , filtraciones, heladas, exceso de consumo de agua derivado de un siniestro o hundimiento del terreno por obras ajenas al inmueble.También los seguros a responsabilidad civil de la junta rectora de la comunidad y todas las garantías que facilitan , un valor añadido mediante la presentación de servicios como control de plagas, pequeñas reparaciones, limpieza de grafitos, facturación técnica de la edificación de carácter obligatorio.

La siniestrabilidad de los edificios es alta, habiendo incidentes diarios, pero no siempre las pólizas que tienen contratadas las comunidades de vecinos,  cubren las necesidades reales en caso de siniestro

Más de la mitad de vecinos,  no sabe si su comunidad dispone de un a póliza multirriesgo y aquellas que lo afirman conocerlo, desconocen totalmente las coberturas, habiendo un pequeño porcentaje de comunidades que no cuentan con ningún tipo de seguro.

Algunos de los  incidentes más frecuentes y que generan mayor coste para las compañías aseguradoras son:

Los daños y responsabilidad civil causados por el agua canalizada del edificio, los relacionados con fenómenos atmosféricos y la rotura de cristales.

Parte de información recogida del periódico Deia

El Mantenimiento de Ascensores

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El mantenimiento de toda la instalación deberes manual.

Las revisiones de los ascensores instalados en viviendas unifamiliares y en los elevadores con una velocidad a 0,15 metros por segundo deben  realizarse cada 4 meses en Euskadi.En el reto cada mes.

Las empresas de mantenimiento deben llevar al día el llamado “libro del ascensor” una especie de diario donde se anota cada uno de los defectos detectados.El Decreto 5/2014 del Departamento de Desarrollo Económico y Combatividad del Gobierno Vasco establece de manera rigurosa el procedimiento para que los elevadores estén a punto y para la realización de las inspecciones periódicas.

Durante el examen de la instalación se comprueban, en primer lugar, el estado de las puertas de acceso al hueco y sus cerraduras.Se revisan las posibles holguras, deformaciones,oxidaciones y las mirillas o señales luminosas de presencia, así como los pulsadores que hay en cada piso.Después hay que repasar el estado de conservación del receptáculo donde viaja el usuario.Se evaluar el alumbrado, los rótulos y placas, la botonera, la telealarma y la parada de emergencia.También los guardapiés y los espejos.se limpia el techo y se comprueba el llamado sistema de paracaídas, que frena el elevador para evitar su caída libre.

En el hueco del ascensor,el sevicio técnico debe vigilar la tensión de los cable, los amortiguadores, los fines de carrera, dispositivos eléctricos, neumáticos y mecanismos situados en el fosos y el estado general de las paredes.En el cuarto de máquinas hay que estudiare acceso, iluminación, freno, la temperatura y la ventilación.Pueden detectarse posibles fugas de aceite e incluso ruidos anormales en el motor, que habría que solventar sin demora.En los ascensores sin cuarto de máquinas se repasan las zonas de trabajo en el techo, en el foso y fuera del hueco.Los defectos graves deben corregirse antes de 6 meses desde el día de inspección.De lo contrario se abre un expediente sancionador.

 

Información recogida del el periódico el Correo