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Consejos para garantizar el funcionamiento de los Edificios por el Covid 19

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Los Administradores de Fincas Colegiados de Bizkaia ante la emergencia sanitaria generada por el COVID 19 ofrecen algunos consejos para garantizar el funcionamiento de los edificios

La actividad profesional de los Administradores de Fincas Colegiados resulta fundamental en esta situación tan excepcional. En estas fechas en las que el conjunto de la población debe quedarse en casa es imprescindible garantizar todos los servicios comunitarios (suministro de agua, energía, calefacción, correcta accesibilidad, telecomunicaciones

Con relación a tu comunidad de propietarios recomendamos seguir estas normas:

La atención a las incidencias solo puede ser telefónica o por medios telemáticos, nunca presencial.- Usa los servicios de tu Administrador de Fincas solo cuando sea estrictamente necesario.

– También en tu edificio hay que mantener la distancia de seguridad recomendada (mínimo un metro).

– Usa el ascensor lo imprescindible, la escalera te ayudará a estar en forma. Si se usa el ascensor no más de un usuario por proximidad. Y pulsar el botón de destino con el dedo protegido.

– Está prohibido el uso de las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades.

– Es aconsejable que los conserjes y porteros realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.

– Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio empleados, limpiadores, vigilantes, personal de mantenimiento, debe observar las medidas de protección necesarias (lavado de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas…) en especial en las zonas más sensibles (pomos de las puertas, botoneras de los ascensores, porteros automáticos, pasamanos etc.).

– Todas las juntas de comunidades de propietarios se aplazan.

– Si se pide comida a domicilio, al manipular billetes y monedas lavar las manos antes del pago y posteriormente de manera inmediata.

El mejor antiséptico es el agua con jabón, recomendable en áreas domésticas.

– Si se toca o acaricia una mascota de un vecino, lavar inmediatamente las manos, aunque no esté definido que se transmita desde los animales.

– Tranquilos con los asuntos pendientes: todos los trámites administrativos y procesales están paralizados.

Información aportada por el Colegio de Administradores de fincas.

Ayudas del EVE.Instalaciones y puntos de recarga del vehículo eléctrico en garajes colectivos.

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Ley De Poropiedad Horizontal garantiza el derecho de instalar un punto de recarga privado en la parcela de un garaje comunitario sin pedir autorización a la Comunidad de Propietarios, siempre que garantice que el coste de dicha instalación será asumido integramente por el o los interesados directos de la misma.

Ayudas EV

 Instalaciones troncales en garajes colectivos.

La actuación se dimensionará para permitir la alimentación de al menos el 15% de las plazas del garaje.

Cuando el garaje colectivo disponga de un número de plazas igual o superior a 120, la actuación contemplará, como mínimo, tres (3) instalaciones troncales independientes con capacidad para electrificar seis (6) puntos de recarga cada una de ellas. Cada instalación troncal deberá incluir la canalización necesaria para la derivación individual, el cuadro general de baja tensión y la canalización para el circuito colectivo o interiores por zona común del garaje. Además, el diseño de las instalaciones troncales estará dimensionada de manera que la derivación a un cargador individual en cualquier plaza de aparcamiento sea inferior a 20 m, medidos desde la canalización para el circuito colectivo o interiores por zona común del garaje hasta el punto concreto de la instalación de la plaza de garaje.

Se considerará elegible el coste de las obras relativas a bandejas, tubos, soportes y, en general, de todos los elementos necesarios para contener la instalación eléctrica descrita.

Las actuaciones de esta línea tendrán una ayuda del 100% del coste subvencionable, estableciéndose una cuantía máxima de la ayuda equivalente a 200 € por plaza de aparcamiento para el que se haya dimensionado la instalación troncal objeto de subvención. En esta línea, el IVA se considerará gasto subvencionable excepto cuando, por la naturaleza jurídica del solicitante, sea susceptible de recuperación o compensación.

Línea 2.2: Puntos de recarga del vehículo eléctrico

 Sistemas de recarga de baterías para vehículos eléctricos, públicos o privados, tanto en la modalidad de adquisición directa como de operaciones de financiación por renting.

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Se consideran como costes subvencionables el proyecto, la obra civil, costes de ingeniería y dirección de obra del cableado y su instalación desde el cuadro eléctrico final del que deriva el circuito hasta el punto de conexión donde se conecta el vehículo para su recarga, este último también subvencionable. También se considerará subvencionable el sistema de pago integrado en la estación de recarga, la señalización de las estaciones de recarga y el sistema de gestión, control y seguridad.

No se considera subvencionable la instalación de contadores inteligentes, que habrán de ser facilitados por las compañías eléctricas a los consumidores (usuarios finales o gestores de recarga), generalmente bajo régimen de alquiler.

La infraestructura de recarga podrá estar destinada a los siguientes usos:

  1. a)  Uso privado en sector residencial.
  2. b)  Uso público en sector no residencial (aparcamientos públicos, hoteles, centros comerciales, universidades, hospitales, polígonos industriales, centros deportivos, etc.).
  3. c)  Usoprivadoenzonasdeestacionamientodeempresasprivadasypúblicas,paradarservicioa su propia flota.
  4. d)  Usopúblicoenzonasdeestacionamientodeempresasprivadasypúblicas,paradarservicioa sus trabajadores y clientes.
  5. e)  Uso público en vía pública, ejes viarios urbanos e interurbanos y empresas.
  6. f)  Uso público en red de carreteras, siendo de especial interés la infraestructura de recarga en estaciones de servicio y gasolineras.
  7. g)  Recarga de oportunidad de autobuses mediante pantógrafo.

Los sistemas de recarga, salvo para el caso g) que deberá cumplir con la normativa que le sea aplicable, deberán cumplir los siguientes requisitos:

  •   Para las instalaciones conectadas en baja tensión, instalación de acuerdo con el Reglamento electrotécnico de baja tensión, concretamente ITC-BT-52:
    • –  Grado de protección IP e IK adecuado en función de la ubicación según REBT.
    • –  Alimentación: monofásica o trifásica 230-400 VAC. Como mínimo compatibilidad con modo 3 completa IEC 61.851-1 y tiene que disponer, al menos, de conector tipo 2 según IEC 62.196-2 con medida de energía integrada.
    • –  Protecciones eléctricas de acuerdo con la normativa de seguridad.
    • –  Declaración CE.
  •   Para el caso de recarga pública, además deberá disponer de los siguientes requisitos deconectividad:
    • –  Interfaz de conexión Ethernet y memoria para almacenaje local de datos de al menos dos meses de operación.
    • –  Compatible con el protocolo OCPP v1.5 o versión superior, mediante el uso de servicios web (SOA); y actualizable a versiones superiores.
    • –  Identificación local del usuario mediante tarjeta de contacto RFID según ISO 14443A o sistema de identificación equivalente
    • –  Medida de la potencia y de la energía transferida.
    • –  Módulo de comunicación móvil 3G/GPRS o superior o cualquier canal de comunicaciónequivalente.Las actuaciones de esta línea tendrán un porcentaje de ayuda del 30% del coste subvencionable, estableciéndose una cuantía máxima de la ayuda de 100.000€.Bases (Año 2020) 9/34 Programa de ayudas a inversiones en transporte y movilidad eficiente.
    • Para más información en el Ente Vasco de Energía
    • www.eve.eus

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Como selecionar la empresa de rehabilitación

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La acreditación técnica y profesional, junto a la solvencia económica y financiera, deben ser los puntos de partida en el proceso de selección.

Ese fundamental antes de seleccionar una empresa rehabilitadora:

La escritura de constitución de la empresa, desde su inicio, aparezca clara que su objeto  social es la actividad de construcción, reparación y conservación de edificios.En este sentido, nos aseguramos la real experiencia en rehabilitación ,desde la fundación de la empresa.Si se hubiese modificado el objeto de su actividad con posterioridad a su construcción, habría que recalcular  sus años de experiencia en el sector desde de la modificación, ampliación o sustitución de su actividad.

La empresa debe aportar la certificación acreditativa de estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditativas.Esta garantiza que cumple los requisitos de capacidad y calidad de prevención del riesgos laborables.Además , sería una empresa más fiable si estuviera inscrita en el Registro Oficial de Contratistas, ya que para estar inscrito ha tenido que acreditar su solvencia empresarial y su capacitación profesional, reuniendo los requisitos de capacidad  y de calidad precisos para participar en aquellas contrataciones relacionadas con su actividad de Rehabilitación de edificios.

La empresa debería tener un compromiso de precio con la comunidad de propietarios . Lo que garantizaría que la empresa no puede variar por su cuenta el presupuesto sin el consentimiento y la aprobación expresa de la Comunidad de propietarios, así como las calidades y especificaciones técnicas del presupuesto aprobado por los vecinos del edificio. Este presupuesto tiene siempre que incluir los gastos generales y el beneficio industrial necesarios para llevar a cabo la obra.

La documentación aportada por la empresa debe especificarse el organigrama de la obra a nivel técnico ( jefe de obra, encargado, operarios de producción y operarios de subcontratas.

Es importante que la empresa tenga al menos un arquitecto y un aparejador en su plantilla,  para garantizar su capacitación técnica.

La comunidad de propietarios debe exigir a la empresa ,que esté al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones con Hacienda y con la Seguridad Social, presentando los correspondientes certificados de solvencia. Estos certificados, deben exigirse  antes de la firma del contrato de ejecución de obra. Además tiene que explicarse el compromiso de ejecutar la obra en un plazo determinado, aceptándose penalizaciones económicos  si no se cumple el plazo acordado por causas imputables a la empresa.

Se debe exigir a la empresa ,que posea un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y perjuicios  que se puedan producir durante la obra. Es recomendable, que dicho seguro cubra Responsabilidad Civil Explotación, Responsabilidad Civil Patronal y Responsabilidad Civil Post-Trabajos con cobertura por siniestro de 1.000.000 euros. en vigor y a disposición en todo momento de la Comunidad de propietarios, que se puedan derivar por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de la ejecución de las obras.

Exigir a la empresa una garantía de la obra por escrito en contrato la ejecución de las obras.

La comunidad no debe pagar ni un euro a la firma del contrato con la empresa, los pagos se deben hacer desde el inicio de la obra, con el montaje del andamio o acopio de materiales. Existiría una excepción, que la ejecución de la obra suponga la fabricación especifica de productos, por ejemplo unas ventanas, miradores,…..

Parte de información recogida del periódico Deia

Perfil de las Personas con derecho a solicitar Actuaciones de Accesibilidad.Nueva Guía

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El comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) acaba de editar una guía informativa sobre las obras de accesibilidad universales comunidades de propietarios, teniendo en cuenta las últimas reformas legales acometidas en esta materia. Incluye ejemplos de formularios de escritos de utilidad para solicitar la realización de obras.

Están regidas por la Ley de Límites al Dominio sobre Inmuebles, para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad y por la Ley de Propiedad Horizontal.Este último texto legal ha sido modificado este año.

Según la legislación vigente, tienen derecho a solicitar actuaciones de accesibilidad como instalaciones de ascensores, rampas y diferentes dispositivos mecánicos las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Desde el año 2013 ,también pueden solicitar obras de accesibilidad ,cualquier persona propietaria del inmueble o siempre que las obras viniesen impuestas por las administraciones públicas.

Los gastos de estas reformas los cubrirán todos los vecinos del inmueble, siempre que el importe repercutido anualmente de las obras o actuaciones, descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gatos comunes.Cuando se superen las 12 mensualidades, la comunidad de propietarios someterá los ajustes a votación, y si se aprueba por mayoría, todos los propietarios estarán obligados a cumplir con su parte.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras, el hecho de que el resto de sus costes, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes sean los beneficiarios y lo hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso ,alcancen el 75% de ls mismas.

Ante el incumplimiento de alguna de estas normas, pueden acudir a la Justicia tanto la persona propietaria afectada ,como la comunidad de vecinos.

Nueva Ayudas para Suprimir Barreras

El Consistorio bilbaíno ha vuelto a poner en marcha la convocatoria de subvenciones para la supresión de barreras arquitectónicas en edificios de viviendas.

La cuantía de esta subvención aprobada por la Junta de Gobierno, es de 700.000 euros para instalar ascensores y otros elementos de mejora de la accesibilidad con el objetivo de eliminar barreras arquitectónicas en las viviendas.

Esta convocatoria tiene por objeto financiar una parte de la ejecución de las obras de supresión de barreras arquitectónicas que afecten a edificios de uso residencial, en sus elementos comunes situados en el interior del edificio, obstáculos exteriores (peldaños, escalones) de acceso inmediato al propio portal y para la instalación del ascensor.

Nuevo Certificado de Efiencia Energética

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El País Vasco está obligado  desde este año a cumplir con la normativa europea que establece la obligatoriedad de la certificación energética de los edificios.

En Marzo de este año 2019 entró en vigor en Euskadi el nuevo documento, el cual es obligatorio presentar a la hora de vender o alquilar un piso, y también los edificios de nueva construcción.

La calificación energética clasifica los edificios dentro de una serie de siete letras, donde la letra G corresponde al edificio menos eficiente y la letra A al edificio más eficiente según el consumo de energía y las emisiones de CO2, comparadas con un edificio base de similar tipología y localización.

El objetivo de esta certificación, es fomentar el ahorro y la eficiencia energética e impulsar el ahorro de energía.

En el ambito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco, tienen obligación de tener éste certificado:

Los edificios de nueva construcción.

Los edificios que sufran modificaciones, reformas o rehabilitaciones que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 y en los que se renueve más  del 25% del total de sus cerramientos, que se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada.

Los edificios existentes que se vayan a vender o comprar.

El certificado , tienen que tener a su vez los edificios existentes en los que una autoridad pública,ocupe una superficie  útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Los edificios sometidos a intervenciones que alteren su configuración arquitectónica original.

Edificios excluidos:

Los edificios protegidos  oficialmente ,por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular, valor arquitectónico o histórico.

Los destinados exclusivamente como lugares de culto y para  actividades religiosas.

Las construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

Edificios industriales de la defensa y agrícolas no residenciales.

Los destinados a talleres y procesos industriales.

Los que se compren para reformas importantes o demolición.

Con independencia de su superficie y de acuerdo con la definición de edifico (art. 1.3.h del Real Decreto 235/2013) resultan también excluidos aquello locales ,que de conformidad con el Real Decreto 314/2006 de 17 de Marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, tengan la condición de recinto no habitable.

Ayudas del Programa Renove

El nuevo Decreto 25/2019 de 26 de Febrero, de certificación de la eficiencia energética los edificios, además de introducir una regulación más exhaustiva del procedimiento de inscripción en el Registro, incluye a su vez novedades en cuanto a las infracciones que establece la ley.

Parte de información recogida del periódico Deia.

Ayudas y subvención para TDT y 2º dividendo en comunidades de vecinos

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Las ayudas tendrán forma de subvenciones y serán otorgadas por la entidad pública empresarial Red.es (www.red.es)de forma directa.Estas subvenciones se limitarán únicamente a cubrir los costes necesarios y realizados para la adaptación de la infraestructura común para la recepción de los canales disponibles anteriormente en la banda de frecuencia de 700Mhz.

Cuantía de las ayudas

Podrán recibir ayudas las edificaciones regidas en comunidad de propietarios y sujetas a régimen de propiedad horizontal que cuenten con sistemas de recepción afectados por el proceso de liberación del segundo dividendo digital y que se realicen entre el 1 de Junio de 2019 y el 30 de Septiembre de 2020..También podrán solicitas las comunidades de propietarios de un edificio o conjunto de edificios sujetas al régimen de propiedad horizontal establecido en el articulo 396 del código Civil, así como en los correlativo de la ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal.

Se han establecido diversos tipos y cuantías de ayudas que dependen de la instalación de cada comunidad o usuario y de los sistemas de recepción de televisión ya instaladas.Además se limita la subvención a una ayuda por comunidad de propietarios, aunque la solicitud podrá abarcar la financiación de las actuaciones subvencionarles en cada una de las cabeceras de recepción de televisión digital insatalada.

¿Quien debe pedir las ayudas?

La empresa instaladora entregará un boletín de instalación identificando el detalle de los trabajos realizados, incluyendo tanto la descripción del equipamiento previamente instalado con identificación del tipo de instalación y en su caso, el número de cabeceras que la configuren, como la actividad realizada, señalando el equipamiento adicional que se haya instalado y el número de múltiples digitales afectados por el segundo dividendo digital.La solicitud deberá ir acompañada de la factura correspondiente a la actuación, del boletín de instalación correspondiente a la adaptación realizada y de la copia del documento que acredite la titularidad a favor del beneficiario de la cuenta bancaria donde se realizará el abono de la subvención.

No se admitirán las solicitudes que se presenten más allá del día 30 de Septiembre de 2020, fecha en la que deberá hacerse finalizado la actuación subvencionaba en el edificio.

Ayudas y subvención para TDT en comunidades vecinos

Los costes ordinativos que se establecen como cuantía máxima de la subvención son los siguientes en función de la infraestructura afectada.

Infraestructura de recepción de televisión TDT que NO requiere de la instalación de equipamiento adicional,

-independientemente del numero de múltiples digitales 100 euros

Infraestructura de recepción de televisión TDT que SI requiere de la instalación de equipamiento adicional

-Para múltiples digital 150 euros

-Para dos múltiples digitales 250 euros

-Para tres múltiples digitales 350 euros

-Para cuatro múltiples 450 euros.

 

 

Parte de la información recogida de la web digital.

Responsabilidad contractual con los comuneros

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Si en una Comunidad de Propietarios, se aprueba una actuación, con presupuesto, y ello se traslada a unas derramas, que motivan la firma de compromisos con terceros, nace la obligación de todos los comuneros a cumplir con la forma y modo de pago de las derramas para que la Comunidad pueda cumplir con todo ello.

Si el propietario no está de acuerdo, debe impugnar el acuerdo, pero no puede atribuirse la libertad de poder decidir si paga o no la derrama, o si la paga entonces o en otro momento, o que tiene el poder de decidir si paga a resultas de cómo quede la obra y su finalización.

El acuerdo comunitario provoca una responsabilidad contractual con los comuneros, que deben cumplir en la forma acordada.En caso contrario nace una responsabilidad extracontractual, derivada de su incumplimiento contractual, que provoca e incumplimiento contractual por parte de la Comunidad de Propietarios y que le genera,como es lógico, un daño cuantificable económicamente.

Ese incumplimiento contractual no sólo se predica de las derramas aprobadas para una rehabilitación de fachada o de la cubierta.El compromiso contractual de la Comunidad de Propietarios también lo es frente al conserje, frente a la compañía de seguros, y frente a la empresa de mantenimiento del ascensor.Y este compromiso contractual se traslada a los propietarios en forma de pago de cuotas comunitarias ordinarias , aprobadas en junta ordinaria, en base a un presupuesto donde se han incluido gastos, y se han trasladado a cuotas mensuales o trimestrales.Si dichas Juntas ordinarias no se impugnan, esos presupuestos son ejecutivos y la Comunidad está legitimada para llegar a compromisos con los proveedores o personal laboral, por tanto, ese compromiso se traslada por responsabilidad contractual a los comuneros que deben cubrir las cuotas comunitarias, no a su elección, sino  en el momento y forma acordada en junta.

En caso contrario, la Comunidad debería acordar la reclamación, no solo de las cuotas comunitarias, sino también de los daños y perjuicios que ha podido tener la Comunidad por el pago tardío de las cotizaciones de la seguridad social, recargos, daños y perjuicios, y demás.

Quien responde de los gastos comunitarios cuando no coinciden propietario y titular registral?

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El titular registral debe ser siempre demandado.

El fundamento de derecho trascrito y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Abril aclaran las relaciones entre el apartado i del articulo 9 y el articulo 21.4 de la LPH en los siguientes terminos:

El obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario de la vivienda- apartado e del articulo 9.

-El anterior propietario responde solidariamente de las deudas del nuevo propietario cuando incumpla la obligación de comunicar la transmisión y siempre que la misma no sea conocida por los órganos de la comunidad de propietarios-apartado i del articulo 9.

El titular registral debe ser siempre demandado por el mero hecho de serlo, con independencia de que esté o no obligado solidariamente al pago de la deuda, y ello para permitir la ejecución judicial del crédito.Dicho de otra forma, no es necesario que el titular registral sea responsable solidario para poder ser demandado-apartado 4 del articulo 21