Monthly Archives: mayo 2016

La ley de Propiedad Horizontal ,como regla general, en sentencia de  de Diciembre de 2008, establece la obligación que tienen todos los propietarios de pagar  la instalación de ascensor, independientemente de la ubicación del piso o local dentro del edificio.

La ley de Propiedad Horizontal, en su articulo 9.1 e se dice que es obligación el propietario contribuir, conforme a su coeficiente de su participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,sus servicios…..La no utilización de un servicio ,no exime del cumplimiento de esta obligación.Por lo tanto al decir “lo especialmente establecido”, pueden establecerse como exenciones de pago a favor de determinados propietarios.Es por ello, que es habitual que el Titulo Constitutivo, los Estatutos de la comunidad o un acuerdo adoptado por unanimidad al respecto ,contengan normas relativas a esta cuestión, de forma que eximan a los propietarios de los locales y pisos bajos, de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento ordinario del ascensor, al no hacer uso de dicho servicio, en todo caso debe aprobarse en junta.

Además del mantenimiento periódico que requiere un ascensor, es obligatorio someter a los ascensores a inspecciones técnicas reglamentarias, que serán efectuadas por Organismos de Control Autorizados.Así., para instalaciones de ascensores en edificios de más de 20 viviendas con más de cuatro plantas servidas, la inspección se realizará cada cuatro años.Para el resto de edificios de viviendas cada seis años.

Los gastos derivados  de las obras exigidas por Industria, para adecuar el ascensor a la inspección técnica reglamentaria ,exceden de la mera conservación o mantenimiento ,al ser obras obligatorias para su funcionamiento, pues afectan al conjunto del edificio y benefician a todos los propietarios, incluidos los locales y pisos bajos.Por tanto, deben ser atendidas como  obras de reposición, sustitución o renovación de carácter extraordinario.Para que un propietario no contribuya a los gastos de la inspección deberá estar expresamente exento de los gastos, siendo insuficiente que se le exima del mantenimiento ordinario del servicio.

Igualmente de importantes son los cuidados técnicos del ascensor realizados por profesionales autorizados, que los cuidados básicos por parte de los usuarios, como por ejemplo: no arrojar papeles ni otros restos entre la cabina y la pared del hueco, limpiar la cabina en eso de carga de objetos, no sobrepasar la carga máxima autorizada, comunicar al presidente las averías que impida el uso de la instalación……..

Los cambios la normativa foral de Bizkaia dejan en manos de los municipios los aspectos más conflictivo.

La actualización de los valores castratales de los inmuebles tras cuatro décadas sin cambios traerá subidas de impuestos pero no para todos.

El castastrazo es un fenómeno que ocurre cuando e actualiza el valor de  los inmuebles en el censo.

¿Que es y para que sirve el catastro?

El catastro, es el censo donde la Diputación tiene inventariadas todas las propiedades que existen en Bizkaia, con sus características.Entre ellas, el precio.Es importante porque ese valor se utiliza como base para calcular el importe de ciertos impuestos:el de bienes inmuebles IBI y la plusvalía que cobra el Ayuntamiento de turno ,cuando se realiza alguna transacción.El pago en el IRPF en Bizkaia no tributa en renta.

El valor catastral era utilizado para los impuestos como sucesiones donaciones o patrimonio. En Bizkaia, se ha optado por crear una figura más fiable, el valor mínimo atribuible (VMA), que se modifica cada año en función de la evolución del mercado.

¿Por que no se ha actualizado en cuatro décadas?

Por falta de conseso político.Cuanto más tiempo pasa, más se teme el coste en votos de un catastral.Hasta que la situación es insostenible, como ocurre ahora.En estos momentos no es infrecuente que existan inmuebles en Bizkaia cuyo valor catastral es treinta veces inferir a su valor de mercado.Lo deseable sería que no hubiera grandes diferencias entre el valor catastral, el valormínimo atribuible y valor de mercado.Tras la crisis del ladrillo, el valor mínimo atribuible es superior al precio de la compraventa.

¿Cual es ahora el plan?

Las Juntas Generales de Bizkaia aprobaron el miércoles, las normas forales del impuesto de Bienes sobre Inmuebles (IBI) y del Catastro Inmobiliario.Una de las principales novedades, es actualizar el valor del medio millón de propiedad inmobiliarias del territorio.En algunos casos, la subida será bastante superior y en otros incluso puede bajar.Cada caso será diferente ,en función de la zona de la que se trate(muchas se habrán revalorizado, )el precio del suelo y factores correctores( si tiene ascensor, si es interior., exterior, altura….)

¿Todo va a provocar una subida del IBI?

Si la referencia para el calculo del IBI es el valor castatral y este sube, lo lógico sería pensar que sí.La norma foral modifica a la baja los porcentajes que pueden aplicar los Ayuntamientos (,el IBI es de gestión municipal) hasta ahora la carga impositiva fluctúa entre el 0,4 % y el 3% del velo catastral.

Si un Ayuntamiento aplica ahora el tipo máximo del 3% y pasa a aplicar el 0,6 % a un valor catastral que cuadriplica su valor, recaudará menos.Es decir, pesa más a bajada del tipo que la subida de la base imponible.Pero todo apunta a esto no será demasiado probable.Y también debe considerarse ,que muchos inmuebles multiplicarán su valor por más de cuatro.Así que todo dependerá de la voluntad de los Ayuntamientos.,

¿Que van a hacer los Ayuntamientos vizcaínos?

El desplome de los ingresos que generaba la construcción, ha dejado las arcas municipales bastante maltrechas durante los últimos años, de modo que puede haber tentaciones de mejorar sus ingresos, por la vía del IBI aprovechando la conjetura y endosando la responsabilidad del asunto a la actualización catastral.

Lo que si es previsible es que vean aumentar su contribución ,los vecinos que residen en zonas que se han revalorizado durante los últimos años.La Diputación asegura, que las normas no tienen un afán recaudatorio, sino adecuar el catastro a la realidad.

¿Que pasa con las viviendas que están vacías?

La norma foral identifica un piso sin uso, aquel en el que no hay nadie empadronadoPuede darse el caso, de que esa vivienda esté alquilada y el inquilino no quiera empadronarse.Así que les tocará los Ayuntamientos regular mediante ordenanzas municipales ,ese asunto.Los consistorios ,serán quienes definan como determinar qué viviendas son de veraneo ,de fin de semana,de uso intermitente,….

¿Que hacer ahora?

Solo esperar.La Diputación comunicará a los propietarios, la nueva valoración en catastro de los inmuebles dentro de unos meses.Una opción interesante, es consultar este precio en el catastro y luego compararlo con el nuevo valor catastral que, junto con la normativa del IBI, entrará en vigor l próximo 1 de Enero.

Información recogida del diario El Correo.

La inspección técnica de Edificios ITE cobra más protagonismo para las comunidades de propietarios, los técnicos y las autoridades municipales, con un parque inmobiliario bastante antiguo como es Bilbao.Más del 60% de los edificios deberán pasar éste examen y no solo elementos comunes en un millar de inmuebles.Algunos de estos informes han sido ya rechazados porque no cumplían con las condiciones requeridas.

La ITE debe ser una revisión a fondo del inmueble, más allá de la fachada, cubierta y escaleras.Es obligatorio entrar al menos en el 60% de las viviendas, para comprobar que no presentan fisuras u otras patologías y el informe tiene que ir firmado por un arquitecto o aparejador, no ingeniero ni profesional de otro gremio.En los informes, hay que  especificar en que lugares se han detectado los problemas.Las comunidades, deben cumplir los plazos  en caso contrario se pueden enfrentar a multas con un mínimo de 300 euros.

El año que viene se harán 2.000 inspecciones edificios construidos entre 1941 y 1959 y el siguiente entre 1960 y 1967.

La regulación de las inspecciones se ha incluido en la nueva Ordenanza de Conservación, Reparación y Rehabilitación de Inmuebles.Aprobada en Junta de Gobierno, los ciudadanos podrán consultarla en la web municipal y hacer aportaciones hasta el 3 de Junio ,en el email  urbanismo@bilbao.eus.También ,regula todo lo referente a las declaraciones de ruina y las ordenes de reparación.Además de la ITE  se siguen haciendo las propias inspecciones del Ayuntamiento y atendiendo a denuncias de vecinos o de los bomberos.

Información recogida del diario El Correo

El gobierno en funciones pospone la regulación de esta exigencia de la UE , según han transmitido los responsables ministeriales tanto a las empresas instaladoras como a las administraciones de fincas y sume en la incertidumbre a los 120.000 de hogares afectados en Euskadi.Esta regulación debería haber sido incluida en Febrero

Aunque la finalidad de la medida es obtener un ahorro energético para cada vecino y lo que supone un importante inversión económica y de momento no hay obligación, la mayoría de las comunidades se están manteniendo a la espera, reconoce la administradora de fincas Ana Landaida que también es partidaria de aguardar al desarrollo reglamentario para conocer todos los matices de la normativa, los aspectos legales e incluso las ayudas, si las hubiera.

En algunos colegios de administradores de fincas, como el de Madrid, han recomendado a sus clientes no realizar adaptación alguna en sus instalaciones hasta que realmente se sepa cuales on las razones por las que ha transpuesto en su totalidad la directiva europea.También ,el órgano general de los colegiados ,ha instado al Gobierno a que aclare definitivamente el marco legal ante la inminencia del plazo previsto par aplicarlas sanciones, el próximo 1 de Enero.Porque paradójicamente a pesar de no haber reglamento, si se ha aprobado las sanciones ,que penalizarán su incumplimiento establecidas entre 1.001 y 10.001 euros para aquellos particulares o comunidades ,que no cuenten con sistemas  de repartición de costes desde esas fechas.

Con la instalación de los contadores individualizados, cada familia pagará según la energía real que consuma, a diferencia de lo que ocurre ahora, que la factura se reparte a escote según la s cuotas iguales o en base a un coeficiente fijo en función de las dimensiones de la vivienda.En Euskadi , Abati calcula que serán 18 millones de euros anuales, entre 190 a 200 euros por familia y año a cambio de una inversión que ronda los 300 euros de media, cantidad que varía en función de las características de la instalación o la antigüedad del edificio.

CONTADOR. Cada domicilio cuenta con un contador propio que mide la energía exacta que consume cada familia.

REPARTIDOR DE COSTES.En los edificios que tienen la distribución del agua de la calefacción mediante columnas verticales la solución es instalar repartidores de costes en cada radiador

BOMBAS.Debido a que cada familia podrá ajustar la temperatura, muchas comunidades deberían sustituir las bombas actuales por otras de velocidad variable.

Información recogida del diario EL Correo.